盈珑操盘
物业公司垂头丧气，业主们欢天喜地。
最近一条热搜给两边都整“破防”了：物业躺着赚钱的好日子，彻底到头了。
这消息一出，阅读量直接冲到了2900万，可见网友对此有多么关注。
简单来说，就是全国物业费出现了大跳水，多地小区的降幅在20%—50%之间。
有网友还调侃：“这事放以前想都不敢想。”
在2015—2021年房子不愁卖的那几年里，物业可是一门“躺赚”的生意。
只要楼盘一交付，仿佛就能听到物业公司每月“叮咚到账”的声音，更何况在房地产增量的时期，靠着一栋栋小区的暴涨，物业可谓赚得盆满钵满。
就拿碧桂园服务来说，仅2021年一年就净赚43.5亿元。
那时候，不少物业人员只要定期修剪绿化、在小区里转悠，就能轻松把物业费搞到手。
可如今不一样了，过去那套只管收钱、对小区整体状况“视而不见”的低质量服务模式，正引起业主们的反感，不少人开始拒缴物业费。
现在又赶上行业的降价潮，物业躺赚的日子，怕是真的到头了。
说到物业和业主的关系，那真是服务者嫌缴费拖，缴费者嫌服务差，掰扯不完的拉锯战。
就拿博主@Peter Pan来说，最近他就被物业的“催缴”电话，扰得心神不宁。
12月中旬，Peter接到物业打来的电话，催他缴纳下半年的物业费。他很纳闷，明明12月还没过完，怎么会就这么着急收物业费？
由于年底工作太忙，Peter没顾上跟物业细聊，想着月底再来缴费。但接连的电话炮轰，让他心里很不舒服，只能默默忍着。
直到租客给他打来电话，说物业已经2次上门威胁要物业费，这才把他彻底激怒了。
他放下手头堆积如山的工作，打电话质问物业为何要在服务期内多次催缴、打扰自己的租客，同时告知对方提供物业账单明细才能缴费。
物业招架不住Peter的质问，直接把电话给挂了。紧接着他又打了一通，可管家一听到电话要录音，又挂断了电话。
面对物业方恶劣的态度，Peter决定正面回应。
他首先向物业发送了一条措辞清晰的短信，正式要求对方提供服务明细与费用依据，并明确表示在未收到合规资料前，自己不会缴纳物业费。
另外，后续如果再发生“过激”催缴行为，他会通过特殊手段来处理。
事后盈珑操盘，Peter把自己和物业的矛盾发布到网上，当天评论区就“沦陷”了，不少业主纷纷诉说自己相似的经历：
有人说收到物业发来的恐吓催收短信；还有人说物业晚上10点还上门催缴；甚至有人认为物业不干正事，只知道催款。
Peter原本只是想发泄一下自己的情绪，没想到评论区却成了“批斗现场”。
由此可见，小区物业千千万，但业主们的糟心事却如出一辙：催缴电话的接连轰炸、公共区域的乱象丛生、维修诉求的敷衍了事。
这一桩桩一件件，早已把“天下苦物业已久”刻进人心里。
一项调查数据显示，在全国218个城市中，有九成业主希望换掉自己的小区物业。
业主和物业之间的矛盾已经成为不可调和的矛盾。
而物业本身呢，说起来，也是大堆苦水要吐。
就在前几天，物业管家安安收到业主B的投诉，原因是她家楼上的业主改装阳台，造成渗水流到她家楼道去了。
管家知道情况后，立马联系业主A，让她紧急处理漏水的区域。可业主A觉得这是物业和开发商的事，就该物业出面来维修。
如果非要他家找师傅过来维修，业主B也要承担一半的费用。
管家心里清楚，业主B是受害者，没有义务承担这笔费用。于是她忙前忙后，在两家人中间说好话、做协商，试图化解矛盾。
可到头来，业主A一句“你们物业无作为、推卸责任”，就直接拒缴了接下来的物业费。
管家在社交平台上吐槽：“干物业比业主还想报警。”短短一句话，道出无数物业人的心声。
很多时候，物业人员为了回应业主们五花八门的需求，像个“社区消防员”一样，哪里冒烟就往哪里扑。
可就算拼尽全力去解决，结果也很难让所有人点头。毕竟众口难调，一方满意，另一方可能就觉得吃亏。
于是，误解叠加着怨气，慢慢就滚成了雪球：投诉、威胁、拒缴费……陷入怎么也解不开的恶性循环里。
但相比解决内部矛盾，行业所带来的竞争压力，才是真正的考验。
数据显示，2024年，我国物业公司已经达到近37万，较2008年不足6万家，已经翻了6倍多。
物业公司的数量在高速增长，但我国存量房的面积却在逐渐萎缩。尤其是在2022—2024年这三年里，施工面积分别下降39%、20%和 23%。
也就是说，即便在房地产进入调整期，物业公司也没有停止狂飙的扩张速度。
这意味着，在新楼盘开发有限的情况下，越来越多的物业公司在抢夺现有的存量房。一旦服务跟不上业主的需求，就可能面临被解聘的风险。
而这几年盈珑操盘，物业最大的问题就是“定价高、服务差”，不少业主已经对此颇有不满。再加上令人反感的催收方式，让业主们生出“取消物业”的念头。
迫于行业竞争和业主满意度的双重压力，不少物业公司开始下调费用，甚至取消物业费来博取业主的“欢心”。
因为不这样做，物业公司要么面临被淘汰，要么面临拒缴费。不论哪一点都会威胁到公司的生存。
与此同时，多地政府也陆续推出物业费合理下调的政策。拿武汉来说，仅去年一年，就完成40个小区的降价工作。
其中，有个物业公司在今年采取“双档位”的收费方案：按年缴纳，费用从原先3元/m²/月调至1.6元/m²/月；按月缴纳，则下调到2元/平方米/月。
此外，政策还明确规定对空置房屋给予物业费减免。比如空置超6个月的房屋，费用可降低30%至50%。
有政府出手，一方面能减轻大家的开支负担，另一方面也能鼓励大家多买房。
尤其是投资房，如果大家在投资的同时还要额外承担一部分费用，这显然是不划算的。
因此，这次物业费的普遍下调，并非单一因素所导致，而是市场、业主以及地方政府三方共同推动的必然结果。
但降价潮下，暗流汹涌。不少物业公司本就运营成本高企，再遇上业主长期拖欠费用，亏损严重，最终只能黯然退场。
前段时间，永升物业宣布将在今年年底撤出杭州某小区，它就是一个活生生的例子。
这家成立于2002年的上市公司，其综合服务能力曾位列行业第一梯队。
可近几年频繁出现卫生脏乱差、人员配置不到位、车库乱停放等问题，为此，业委会没少开罚单。
更致命的是，小区物业费收缴率长期低于60%，部分住宅甚至低于40%。截至去年10月，小区业主累计拖欠了1200万元的物业费。
面对如此大的资金压力，永升物业实在撑不下去，只能止损退场。
但它的退场并非个例。数据显示，今年已经有10家物业公司发布了撤场公告，这对行业来说无疑是个变天的信号。
如今的物业公司，既要应对降价带来的利润压力，又要面对因服务不达标而被迫撤场的风险。
这对许多曾经过惯“舒服日子”的物业公司来说，是个不小的打击。
降价对业主来说固然是件好事，但不少人也担心服务会随着价格而缩水。
天府新区海伦堡玖悦府小区，近期公布物业降费的通知。内容显示从2026年1月1日起，高层住宅从原来3元/m²/月调至2.1元/m²/月，车位管理更是从每月80元腰斩到40元。
在这之前，该小区存在“基本卫生不做、管道破损、地下室漏水”等严重问题。
所以，比起降价力度的欢喜，大部分业主们更关心其服务质量是否会跟着下降。
这背后其实反映的是业主对物业的信任缺失，即使降价也很难提起业主对小区服务质量的信心。
说白了，物业降价不是核心目的，质价是否相匹配，才是业主最关心的。
那么，针对这种情况，难道没有两全的办法吗？
其实不然，为了适应当下的物业环境，真正满足业主的需求，万物云早已探索出“弹性定价”的服务模式。
换句话说，把定价权交给业主，让他们参与到物业管理中，共同创建新的社区。
万物云为了让业主看到一份详细的服务清单，梳理出508项的作业清单，其中有158项为基础服务，剩余部分业主可自行选择，根据实际情况进行收费。
公司自今年实施后，旗下物业收缴率不仅提升20%，同时在存量市场还斩获114个新项目，年化饱和收益接近7个亿。
能在短期内取得这么大的成果，算是打了个漂亮的翻身仗。
业内人士认为，这套“弹性定价”模式不仅是对物业管理行业的创新探索，更是对当前市场环境的积极回应。
除此之外，一些小区物业也对服务做出新的尝试。
比如在武昌区，有小区建立信托制物业的模式。他们把业主缴存的物业金放在信托账户里，业主可以通过相关平台查看每一笔的收支明细。
同时，信托账户里所产生的收益都归全体业主所有，其中10%用于支付物业费，剩余部分用来服务小区。这种公开透明的运作模式，反而得到业主的一致好评。
事实上，不管是弹性定价机制，还是信托物业服务，本质上都是物业行业为适应市场变化而做出的重要探索。
只要价格够透明、服务跟得上，物业和业主才能和平共处，把小区这个“家”共同经营好。否则搞再多降价，也很难挽回业主想要续费的心。
毕竟，房子是不动产，可人心是活的。
谁能让业主住得安心，谁就能在存量房中站稳自己的脚跟。
参考资料：
1.三联生活周刊：《全国物业费“大跳水”，你家的物业费降了吗？》
2.南风窗：《物业费，全国大跳水》
3.澎湃新闻：《物业费让业主说了算，万科物业创新推出“弹性定价”模式》
4.封面新闻：《多个城市物业费同比下降，居民更关心“质价是否相符”》
作者：卓卓
编辑：柳叶叨叨
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